今年以来，上海高端改善市场的热度不减。

继中海顺昌玖里以196亿元单盘销售额刷新全国记录后，上海陆家嘴滨江凯旋门认购金又创下今年以来新高，入围积分成为上海推行积分制以来第三高，另外融创外滩壹号院二期204套房源累计认购超过350组。

从成交情况来看，截至2024年4月10日，上海总价2000万元以上高端住宅已成交1271套。其中内环内共成交1014套，超过2023年全年成交套数。

成交走高背后，与上海核心区高端住宅市场供应放量有很大关系。今年前四批次新房中，总价2000万元以上高端住宅供应总量已接近去年的八成。

在供应扎堆的情况下，中高端改善盘或将面临“红盘缩圈”，四批次高端住宅去化将是一次上海楼市的“保卫战”。

今年上海高端住宅市场竞争要比以往更加激烈。

为什么这么说？

进入2024年，上海高端住宅开启供应放量模式。CRIC数据显示，一季度上海2024年总价2000万元以上高端住宅供应面积为32.4万平方米，同比增长112.95%，供应套数为1501套，同比增加123.36%。

一季度，总价2000万元以上高端住宅供应占比达到19%，接近商品住宅供应总量的两成。

要知道，过去五年这一比重都维持在10%以下。

据克而瑞上海机构统计，今年前四个批次新房，总价2000万元以上高端住宅供应总量已达到2728套，而去年全年总价2000万元以上高端住宅供应总量为3530套。

其中，上海第三和第四批次集中供应的44个项目中，均价超过16万元/平方米的项目合计有7个，占比约为16%。均价超10万元/平方米的项目占比更是接近30%。

值得注意的是，2024年下半年，上海豪宅市场供应将主要以城市更新项目为主。

据克而瑞上海机构不完全统计，上海市中心城市更新类豪宅存量达300多万平方米，已经浮出水面的风貌别墅达到42个。

4月份，上海还将有4个均价16万元/平方米以上的项目入市，将再次为高端住宅市场添“一把火”。

总价千万元以上高端住宅供应放量驱动成交。

CRIC数据显示，今年一季度，上海总价2000万元以上高端住宅共成交1213套，同比增长38%，成交规模是2016年以来单季度最高。其中，3月单月成交1079套，同比增长4倍多。4月前10天成交了58套。

聚焦上海内环内，过去十年的数据来看，上海总价2000万元以上高端住宅平均每年卖掉约1195套。

而今年截至4月10日数据显示，上海内环内总价2000万以上高端住宅已卖出1014套。

从结构来看，上海高总价产品市场份额不断提升。

一季度，总价3000万元以上高端住宅产品成交较去年同期增加4.9个百分点至5.9%。

若聚焦至总价2000万元以上高端住宅产品中，3000万元以上高端住宅成交占比超过一半。

CRIC数据显示，一季度上海总价3000万元-5000万元高端住宅共成交531套，5000万元以上高端住宅成交129套。成交套数均已达到2023年全年的七成左右。

过去几年，受限于高端住宅市场供应，部分需求被分流至二手豪宅市场，随着新房供应井喷，二手豪宅成交呈现量价齐跌的情况。

CRIC数据显示，2024年2月和3月，总价2000万元以上高端二手住宅成交套数和成交均价连续两个月同比下降，其中3月共成交114套，同比下降32%，成交均价同比下降5.8%。

从季度数据来看，上海总价2000万元以上高端二手住宅成交套数已连续3个月同环比齐跌。

稀缺板块加一二手房倒挂，可以说是高端住宅项目热销的重要原因。

比如认购率超144%的中海顺昌玖里开盘均价17.2万元/平方米，可参考的翠湖天地隽荟成交均价为25万元/平方米。

再如认购率超170%的融创外滩壹号院二期，项目开盘均价16.8万元/平方米，可参考的外滩壹号院一期二手房价格已妥妥站在20万元/平方米高位。

今年上海高端住宅市场还有一个不容忽视的趋势，那就是优质项目正在逐渐回归市场价，新房和二手房价格倒挂空间不断收窄。

这意味着，未来高端市场“红盘缩圈”现象将更为明显。

尤其是在高端改善产品集中入市的情况下，客户对于产品、地段等方面要求会更加挑剔，高端市场也将会面临客户分流的处境。

接下来，高端住宅去化表现，将成为上海楼市的一大考验。

上海高端住宅市场从来不缺话题，在供应放量的情况下，市场购买力迎来了一次考验。

目前，高端改善市场仍为上海成交最好的市场，随着高端改善需求回归居住属性的当下，高净值人群终极改善自住需求依然强烈，产品越来越成为购房者重要的衡量指标，客户会为好的产品买单。

高端住宅市场价格逐渐回归理性，随着套利空间持续收窄，投资需求随之退潮，高端项目之间热度分化将成为大概率事件，未来上海的高端市场也将越来越稳。